임차인으로서 이사할때 항상 고민되는게 있습니다. 바로 계약기간 일텐데요. 아파트 전세, 월세 계약기간은 통상 1년 또는 2년 단위로 계약이 이루어집니다. 이 글에서는 전월세 계약기간이 1년 또는 2년 중 어떤게 유리한지 알아보고자 합니다.
계약기간 협의
집을 알아보는 수많은 과정을 거치고 나면 마지막으로 계약기간을 고민하게 됩니다. 임대인과 임차인의 협의 사항으로 결정되며 대체로 1년 또는 2년 단위로 계약서를 작성합니다. 임대인 또는 임차인이 1년 계약을 원할 경우 협의에 의해 1년짜리 임대차계약서를 작성하지만 임차인은 주택임대차보호법에 의해 2년까지 임대받을 수 있는 권리를 보장받습니다.
주택임대차보호법 – 임대기간
- 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
- 임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다. [주택임대차보호법]에 의해 2년까지 보장
계약기간 협의
그렇다면 세입자에게 유리한 계약은 1년일까요? 2년일까요? 만약 계약기간을 1년으로 정했고, 1년 이후 더 살고 싶다면 2년까지 연장이 가능합니다. 계약 당시 협의 하에 1년 뒤 이사를 가겠다는 내용을 특약사항으로 넣었다고 하더라도, 1년 뒤 세입자가 더 살겠다는 의사를 밝히는 경우 임대인은 어쩔 수 없이 받아들여야 합니다.
묵시적연장
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 임차인에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통지하지 않거나, 임차인이 임대인에게 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다고 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 임대차 기간은 통상 2년이며 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다.
이렇게 묵시적 갱신이 연장된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 이에 따라 임대인은 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임차인에게 보증금을 반환해 줘야 합니다. 만약, 임차인이 임대차 기간에 2회에 걸쳐 월세를 밀리면 임대인이 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.
원룸 등 1인 가구는 주거지 이동이 어느 정도 자유롭기 때문에 1년을 원하는 경우가 많고, 아파트에 거주하는 임차인은 건물에 거주하는 임차인들은 1년을 원하는 경우가 많고, 아파트에 거주하시는 임차인들은 2년을 원하는 경우가 많습니다. 아무래도 아파트인 경우 3인 이상의 가구이기 때문에 안정적인 주거지 형태를 원하며, 부동산 시세가 상승하는 경우에 어느정도 저렴한 금액으로 주거비용을 대체할 수 있기 때문에 2년계약으로 주로 계약이 이뤄집니다. 또한 묵시적갱신, 계약갱신청구권도 많이 사용됩니다.
계약기간 1년이 유리? 2년이 유리
계약 갱신 시 보증금 및 월세 인상이 정해진 인상률 안에서 가능합니다. 따라서 최근에는 1년단위의 계약을 선호하는 임대인들이 많아졌습니다. 반대로 처음 계약했던 조건을 그대로 유지하기 싶어 하는 임차인도 많아졌습니다.
1년계약의 장단점
만기를 채우지 못하고 임차인이 나갈 경우 직접 새로운 세입자를 구해야 하고 이로 인해 부동산 중개수수료를 부담해야 하기 때문에 취직, 결혼, 타지역으로의 이사, 학업 등으로 인해 계약 후 금방 다시 이사를 해야 할 경우 계약기간이 짧은 것을 선호하기도 합니다.
이런 경우 1년계약을 진행하고, 임대차보호법에 의해 보장된 2년 동안 거주를 하는 방법도 좋습니다. 단, 이 경우 단점도 존재한다. 앞서 말한 보증금과 월세가 인상될 수도 있기 때문입니다. 1년계약 이후 퇴거를 하는 경우에는 상관 없지만 조금이라도 더 거주하고자 한다면 세입자는 증액요구 거절이 어려운 것이 사실입니다.
2년계약의 장단점
만기 두 달 전에는 계약 연장의 의사표시를 양측이 하지 않았다면 묵시적 갱신으로 보는데, 2년의 계약기간의 경우 만기 전 두달 전에 계약 연장의 의사표시를 하지 않는다면, 임차인은 계약기간이 끝난 뒤 언제든지 퇴거통지를 할 수 있고 퇴거통지를 한 날로부터 3개월 뒤에는 집주인에게 보증금을 요구 할 수 있습니다.
반면 1년의 계약기간은 만기 두 달 전에 말이 없었다 하더라도 묵시적갱신으로 보지 않습니다. 따라서 임차인은 아무 때나 퇴거 통지를 할 수 없고 퇴거통지를 한 날로부터 3개월 뒤에 집주인에게 보증금을 요청 할 수 없습니다. 즉, 1년을 계약하고 만기날 두 달까지 집주인에게 퇴거나 연장 협의 통지를 하지 않았다면 2년을 계약한 것과 동일하다고 보면 됩니다.
선택한 집의 지역적 특성이나 아파트 단지정보를 잘 알고 있다고 가정해봅시다. 본인이 특별한 사유로 옮겨야하는 상황이 아니라면 2년 계약이 유리하다고 말할 수 있습니다.