최우선변제금액 상향 개정안 Summary
변제금액상향은 좋으나 전세사기 피해금액에 비해 턱없이 작다..
국토교통부는 전세사기 피해방지 대책 후속조치로 ‘주택임대차보호법’ 일부개정하였습니다. 최우선변제금액이 현재보다 1,500만원 높아지고 최우선변제금액 역시 종전보다 500만원 늘어나는 것입니다. 또한 임차인이 임대인에게 선순위 보증금 정보나 세금체납 정보를 요구할 수 있게 된다고 합니다. 2023.02.14 부터 시행되었다고 하니 함께 알아보시겠습니다.
최우선변제권 알아보기
쉽게 설명하자면 집주인 국세를 체납하는 경우 임차인에게 반환해야 하는 보증금보다 국세 납부의 우선순위가 높아 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 이 때 살고 있는 집이 경매로 넘어가기도 합니다. 만약 임차인이 일부 요건을 갖추게 되는 경우 임대인이 체납 금액이 있더라도 국세 채권보다 보증금을 우선변제 받을 수 있게 됩니다.
최우선변제금액은 이 요건을 대항력이라고 하며, 상세 내용은 아래와 같습니다.
대항력 알아보기
임차인 대항력은 임대인이 소유하고 있는 임대물건에 대하여 임차인이 제3자로부터 청구를 받았을 때 이에 대해 대처할 수 있는 권한과 능력을 말합니다.
전입신고와 확정일자는 바로바로 받자
전입신과와 확정일자를 받았다면 대항력을 갖추게 됩니다. 하지만 경매가 진행된 후 전입신고와 확정일자를 갖춘다면 대항력은 소용이 없기 때문에 항상 전입할 때 바로 진행해야 합니다. 경매가 끝날 때까지는 대항력의 요건을 지속적으로 유지해야 합니다.
임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에만 해당
소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다. 이는 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.
배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것
임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다.
소액임차인
소액임차인이어야 합니다. 소액임차보증금이란 최우선 변제권이 인정될 수 위해서 보증금이 일정 금액 이하여야 합니다.
최우선변제금액 상향
- 서울 1억 5천(현행) → 1억 6천 5백만원 (개정 예정)
- 수도권 1억 3천만원 (현행) → 1억 4천 5백만원 (개정 예정)
임대인 정보 공유 의무 사항
임대인 입장에서도 바뀌는게 있습니다. 임대인은 임차인에게 이제 정보 제공에 관한 의무가 생겼습니다.
임차인이 계약을 체결할 때, 임대인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보와 같이 추후 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보를 제대로 알 수 없어 전세사기가 많이 발생하는 점을 고려해 임차인 정보 열람 권한을 강화했습니다.
앞으로 임차인이 전세계약을 하기 전에 집주인에게 선순위보증금 정보와 납세 증명서를 요구하면, 집주인은 이를 의무적으로 제공해야 합니다.
또 임대인이 납세 증명서를 제시할 수 없는 경우 등에는 임차인이 직접 과세관청에 체납 사실을 확인할 수 있도록 동의해야 합니다.
예를 들어 보통 임차인이 선순위 보증금 확인을 위하여 정보제공을 요청하였을 때 동의를 해줘야 확인이 가능했습니다.
그러나 이제는 새로운 임차인이 계약 전에 임대인에게 납세된 금액은 없는지 납세증명서를 요구할 수 있는 권한이 생기게 됩니다.
하지만 임대인이 타당한 사유가 있다면 거부할 수 있습니다. 납세증명서는 요구하는 날짜를 기준으로 발급돼야 합니다. 하지만 편의를 위해 임차인이 동의를 한다면 그전에 발급된 납세증명서를 제시해도 상관없습니다.